挨千刀的中介
    重要声明：本文所涉及的问题仅在本人有所了解的中介公司出现过，这个现象是不是可以称为所有大型中介公司的普遍现象，笔者不下武断的结论，因为本人不可能将所有中介公司的经营手段进行了解，所以，笔者仅就了解的一些状况进行陈述，不做以偏盖全的概括，各中介公司清者自清，但是本人可以绝对保证这样的现象曾经真实的发生过。
    某老总有句被我奉为经典的话：“开发商里那些欠别人三五千万就支持不住要关门的，全是下三滥！”为什么这句话这么受我推崇，很简单，他用最精练最浅显的语言说明了这样一个规律：“连五千万的负债都无法承受的企业，根本就没有资格搞房地产开发。”看过房地产那点事（二）的朋友就会了解到，开发商为了完成一个不大的项目，动辄都要负债上亿甚至是几亿，看到这里恐怕有人会问了，这跟中介公司有什么关系啊？这里先卖个关子，听我给您慢慢道来，请您记住这位老总的话先。
    秉承我一贯的作风，这里我也要先举个例子。
    某大型中介公司在一个常住人口超过1000万的城市拥有200家连锁店（实际上最多的时候，他在该市曾经拥有260多家连锁店），该市市民戏称“在大街上找XX公司的连锁店，比找个公共厕所容易的多”。但是，很少有人真正考虑到某些房产中介公司这么繁荣的背后意味着什么？连锁店多规模大意味着有实力？值得信赖？ 
咱们先来算这样一个帐，这个帐还是来阐述成本和利润的关系的。200家连锁店，咱们姑且按照一个平均值来计算他每家店的收入支出的关系。
    支出方面：按照平均每家面积40㎡、月租金5000元来计算（很公道，在该市内只能算一个相对比较背静的地方）。每家店平均雇佣3个房地产经纪人，其中店长一人，工资2000+提成，店员两人，工资1200+提成，且不论提成，基本的工资费用就要4400元。电费、水费、暖气费、宽带网费、员工午饭支出1800元/月。固定的支出费用为：5000+4400+1800 = 11200元/月。
    收入方面：假设每个月每家店能成交两套二手房（这个数字是我通过实际调查得来的），每套二手房的平均售价为50万元，两套房屋的售价合计100万元，按照1%的比例收取中介费用可以收入10000元，因其中含支付给经纪人的提成1000元（提成比例为中介费的10%），所以实际收入为9000元。
    收入减去支出9000元减去11200元，中介公司的亏损为2200元，可见，单靠二手房买卖的中介费收入，中介公司的任何一家连锁店都无法实现赢利，而每家连锁店实际亏损将远远大于2200元。这里面有如下几个因素：
    一、以本案例来看，200家连锁店，这种组织架构就势必要求它还要雇佣相应数量的管理人员，有大区经理、区域经理、交易中心的工作人员、网络平台的维护人员、房产评估人员、人力资源管理部门的工作人员、财务工作人员，这笔工资费用还要均摊到每家连锁店里。
    二、企业还要承担政府的各项税收，营业税至少是要缴纳的。
    三、企业的宣传费用尚未计算在内。
    四、店面装修等一次性投入尚未计算在内。
    由此可见，单靠二手房买卖的中介费，所有的中介公司就都要去喝西北风了。那么如何实现赢利呢？一般的中介公司经常采取以下四种方法：一是代办贷款手续，还能获得总贷款数1%的中介费（仅限于按揭贷款，公积金贷款没有）；二是现金收房吃差价，贱买贵卖，虽然于买卖双方都在一定程度上背弃了诚实信用原则，但毕竟中介公司掌握着真实的房屋信息，谁也说不出来人家什么不是；三是靠租房信息中介业务收取中介费，啥也不说了，苍蝇大小也是肉啊；四是公司自有不动产的租赁，租赁的事太麻烦，管理起来也有诸多不便，所以很多中介公司不以此为主要手段，只是在自己用现金收购来的房屋短时间内不想出手时，才会临时性的租一下。这几个手段，尤其是吃差价这个事，已经说的地球人都知道了，这里就不重复论述。咱们着重要说的是个别规模大的中介公司，他们和普通中介相比，就好象一个练的是外家功夫，一个练的是内家功夫，根本就不是一路！该中介公司根本不会在乎他旗下的某一个连锁的店的经营状况，小中介用的招数他们都用，但出发点却是不同的，小中介使用以上两种方法，要求赢利，他们就指这个吃饭，大中介不同，他不会刻意的要求某一家连锁店达到多少的效益，相反，他们只要求旗下连锁店保本经营，甚至是别亏损的太多就OK了，因为，他们有自己的一套办法来实现赢利，这种办法不仅违反法律，而且要多缺德就有多缺德！在他们那里，有一笔帐是这样算的……
    这笔帐的奥秘还是在时间上，仍然延续了所有开发商惯用的“十桶九盖”的规律，咱们以200家连锁店为总数，以每家连锁店平均每月成交两套总价值为100万元的二手房屋为基数，那么每个月从他帐面上流过的现金总数就高达两亿。咱们再来仔细的看看这些黑心大中介先行印刷好的二手房买卖三方中介合同，合同上白纸黑字写着：“全部购房款打入中介公司帐户内保存三个月，其目的是为了保障办理过户手续期间的资金安全。”说的比唱的动听！貌似为买卖双方利益着想，怕卖方付款不登记或者怕买方登记不付款；貌似三个月时间是办理产权过户登记手续的，国家机关的工作效率就那么低？凭你中介公司和房管局的关系，办理过户手续用的了三个月？屁！！！只要他想办，这套手续一个星期都用不了！合同里这样写的弦外之音是什么呢？就是该公司要以三个月为周期无偿的使用老百姓的购房款，我们用三个月的时间周期乘以他每月的资金流量就可以得出这样一个结论：一个拥有两百家连锁店的大型中介公司，他每一个资金周期（三个月）内可以调动的现金是人民币6亿元！
    能圈到这么大笔资金的中介公司，一般都会来做二级市场（也就是搞商品房开发），6亿元的资金再运用本人在房地产那点事（二）里阐述的“十桶九盖”的潜规则，可以搞一个利润丰厚的大项目了。所不同的是，中介背景的开发商手里的九个盖，没一个是丫自己的！一旦资金链断裂，后果将是灾难性的！中介公司倒闭的那一天，会有多少家庭一辈子的积蓄化为乌有？写到这里，我请各位看官回忆一下被我奉为经典的那位老总的话，你能想到什么？呵呵，这帮人，是下三滥里的下三滥！这帮人，吃人不吐核啊！这帮人，拖出去先枪毙后审判，绝没一个冤假错案！
也许您头一次听人说起这个事，感到很惊讶，想知道到底是不是真的。简单！您随便找一搜索引擎，输入关键字“天津汇众”就知道我说的是不是真的了。但是我还要请您注意了，天津的那个汇众房地产并没有直接参与二级市场的运做（有没有参股或者是另注册公司运做不得而知），只是挪用圈来的钱搞投资而已。而且我还可以断言，汇众绝对不是圈钱的盘子最大的！他只是一个中号的虾米而已！1000户居民钱房两空！多个家庭不得不在冬天要露宿立交桥下！看到这样的报道，您做何感想？
    目前国家虽有相关政策法规，要求中介手中的这部分房款必须存放到专用帐户，但是个人认为执行起来难度颇大，所有企业，尤其是房地产产业链中的企业都不可能只有那一个帐户，有上百甚至几百个帐户都不新鲜。国家想进行监控也非易事。
    我也有过短暂的房产经纪人生涯，工作很辛苦、很投入。真诚的和房主、客户进行沟通，想方设法的让买卖双方皆大欢喜，我可以拍胸脯的说，干这个营生，我没对不起过谁！但是，一旦想明白了这些事，我就会觉得自己所有的真诚都变成了一个诱饵，好象自己千方百计的诱导客户把赖以活命的口粮储存在一个耗子洞里！原来，对与错是不能单纯的用自己的标准来进行评判的，如果出发点错了，一切都善良的努力都会变罪恶的手段……
    我写的这个系列帖子，一些是个人观点，您同意或反对对我都无所谓；还有一些事由于种种原因是大势所趋，咱们即使弄明白了对其发展本身也没什么影响，说白了，您看不看两可，但是这篇东西，如果您看了也觉得不平，请顶一下，以便能让更多的人看到。


     回复评论里的反对意见：

    1、关于一棍子打死一群人的反对意见，有这样的评论的人，根本没看我的重要声明：我在开头第一段就写了这样的话：中介行业清者自清，我所叙述的，是我了解到的，真实发生过的现象，至于这种现象是不是普遍现象，我没有下判断，我只是告诉大家，这种现象是实实在在存在的，而且我了解到的不是一家公司这么干。

    2、关于中介费的收取比例问题，各地方性法规都有不同的规定，有的规定0.5%—2.5%之间，有的规定50万以内收取1%，还有的规定不高于3%。总体上说，只要不高于地方性法规的规定，就都是合法的，笔者在上文中以1%的比例进行计算，也是依据企业所在地的地方性法规之规定的取费标准结合当地企业的普遍取费标准制订的。而且现实状况中该企业也按着一标准执行。按照该地区的取费规定，中介费用只要不高于2.5%就是合法范围，如果你要收2.5%或者是3%，那还没等你开张，行政主管部门就会找你的麻烦，给全国的中介收费统一定价在2.5—3%的弟兄们，你们是真牛，国务院在全国都统一不了的事，你们都能拍了板了。

   3、找黑中介就活该？这是什么逻辑？典型的混蛋逻辑，我骗了你一百万，公安局找到了我，要追究我的责任，我说了，谁让他贪图小便宜的，活该被我骗100万，这样就能不负法律责任了吗？天津汇众房地产倒闭之前，你知道他对外收多少中介费吗？按件收取，100元/件，这样老百姓一次交易节省的也许是几千到几万元不等，也许你做了两天经纪人知道这个价格不可能，如果连你都保持沉默，老百姓怎么办？你是不是也要看这他们往坑里跳，然后你站坑边上数数摔死多少个啊？老百姓知道他用房款去搞投资吗？他会在自家的灯箱上帖上条写着我是黑中介吗？

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